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El día 11 de octubre de 2011 se publicaba en el BOE la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, la cual presentaba una línea de reformas procesales para introducir en nuestro Derecho Adjetivo las “mejoras que permitan agilizar los distintos procedimientos, sin merma de las garantías para el justiciable”, tal y como se recoge en la exposición de motivos de su Preámbulo.

Comunication Bureau

Date 18/11/2014

Tales mejoras se plasmaron en una modificación profunda del procedimiento sumario del Desahucio por Falta de Pago, el cual se “reconstruyó” por extensión analógica de la fórmula del Juicio Monitorio, por lo que, desde entonces, este pasó a ser su esquema general: requerimiento inicial, plazo para que la parte demandada pague o se oponga, celebración de Vista en este último caso y, en el supuesto de ausencia de cualquiera de esas dos acciones, se pasaría directamente al lanzamiento o desalojo.

Evidentemente, como todas las reformas urgentes o como toda decisión que se toma con carácter célere, el nuevo procedimiento establecido por esta reforma gozaba de una serie de lagunas que han generado muchos problemas en los nuevos (y numerosos) procesos de Desahucio por Falta de Pago iniciados tras la entrada en vigor de la misma. Y es por ello que la más reciente Ley 4/2013 de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, dentro de su objetivo principal de mejorar y dinamizar el mercado del alquiler, volvió a introducir ligeras modificaciones en este proceso para solucionar esos problemas. Eso sí, en opinión del que aquí suscribe, las mismas todavía se han tornado insuficientes, pues en la práctica procesal diaria no existe unanimidad de actuaciones entre los diversos órganos judiciales acerca del señalamiento de los lanzamientos, los motivos de oposición, la obligatoriedad de solicitar el lanzamiento previamente o no, y un largo etcétera en el que, por razones de espacio y por no enredar más al lector, no profundizaremos en el presente artículo.

El objetivo de este análisis es explicar la dinámica básica de estos procedimientos judiciales (tras la última reforma existe también la vía notarial para solicitar el desahucio en arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad) e intentar así aclarar en la medida de lo posible las dudas principales que puedan surgir tanto a propietarios como a inquilinos acerca de saber a qué tienen que atenerse cuando inician o se encuentran sumidos en un procedimiento de Desahucio por Falta de Pago, algo de sumo interés dentro del actual marco normativo y económico en el que nos encontramos, y que está incentivando los alquileres en aras de dar uso a las innumerables fincas urbanas (viviendas y locales) vacías y en manos de propietarios privados por culpa de la crisis económica, propietarios (ya sean particulares o personas jurídicas, españoles o extranjeros) a los que el conocimiento de esta clase de procesos puede ayudarles en mayor o menor medida a optar por destinar sus inmuebles al mercado del alquiler.

1. Motivos para iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago.

En los contratos de arrendamiento en general, de acuerdo con el art. 1555 del Código Civil, la principal obligación de la parte arrendataria es el pago de la renta pactada, así como del resto de cantidades cuyo deber de pago haya asumido en virtud del contrato de arrendamiento firmado. De acuerdo con esto, el art. 27.2.a) de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en los supuestos de impago por parte del inquilino, faculta al propietario arrendador a exigir el pago de las cantidades debidas, así como a resolver el contrato de arrendamiento, recuperando la posesión del inmueble arrendado.

Por tanto, cualquier situación de impago es causa legal de resolución del contrato de arrendamiento y motivo suficiente para instar un procedimiento de desahucio, y ello aunque el inquilino deje de pagar la renta un único mes. Y es que es doctrina jurisprudencial consolidada que la facultad de resolución arrendaticia existe incluso “aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta”(STS de 24 de julio de 2008).

Existía también discusión acerca de si esta facultad resolutoria es extensiva también al impago de las cantidades relativas a servicios y suministros de la finca que se trate, incluyendo el Impuesto de Bienes Inmuebles. Eso sí, en este último supuesto, así como en el resto de gastos no susceptibles de individualización, conviene puntualizar que legalmente se exige, para que nazca la obligación para el arrendatario, que la misma debe pactarse expresamente y por escrito.

Pues bien, igualmente en este punto la Jurisprudencia es unánime: el impago del IBI, así como de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, es suficiente causa de resolución del contrato, incluso aunque en el pago de las rentas mensuales el inquilino sí que esté al día (STS de 12 de enero de 2007 y 20 de julio de 2011). Eso sí, para el caso del IBI, es requisito sine qua non la previa notificación del mismo al inquilino, pues éste debe conocer por lo menos el importe y el devengo de dicho tributo, ya que de lo contrario, si se instase directamente la reclamación judicial sin esta notificación previa, se le estaría causando una profunda indefensión.

Por tanto, no existen dudas de que el impago de estos conceptos habilita igualmente al propietario para promover el juicio de Desahucio por Falta de Pago. Eso sí, este tipo de gastos adeudados deben quedar perfectamente desglosados y determinados en la demanda formulada, acompañando todos los documentos justificativos de los mismos.

Por último, y a mayores de lo anterior, los continuos retraso en el pago de las rentas, si bien no generan deuda ni situación de impago alguna, sirven igualmente de soporte para instar esta clase de acciones resolutorias, pues como bien ha establecido el Tribunal Supremo, el arrendador “no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.

2. Inicio del procedimiento y personas contra las qué se dirige.

El procedimiento de Desahucio por Falta de Pago se iniciará mediante demanda, en la cual podemos ejercitar conjuntamente con la acción de desahucio la de reclamación de las rentas y demás cantidades debidas, algo que el letrado que aquí suscribe recomienda encarecidamente, pues no olvidemos que estos procesos son de carácter especial y sumario, por lo que sería absurdo esperar al desalojo del inmueble para reclamar las cantidades adeudadas en otro procedimiento declarativo posterior y más largo que los de la tipología del desarrollado en el presente artículo.

Con carácter previo a la interposición de la demanda podemos requerir vía burofax al inquilino para apremiarle al pago de lo adeudado so pena de iniciar los trámites para su desalojo. Eso sí, no es un requisito necesario y obligatorio, si bien se trata de algo muy aconsejable, y no sólo porque siempre es preferible hoy en día intentar arreglar toda clase de controversias por la vía extrajudicial, sino porque, si transcurridos treinta días naturales desde la recepción del mismo el arrendatario inquirido no hubiera pagado la totalidad de lo adeudado, al interponer la demanda e incoar el procedimiento se elimina toda posibilidad de enervación al inquilino deudor, o lo que es lo mismo, se le cierran las puertas a permanecer en el local o vivienda aunque pague todo lo que debe una vez se le requiera judicialmente para ello.

Además de contra el arrendatario deudor, la demanda puede dirigirse igualmente contra su fiador o garante contractual (evidentemente, en el caso de que se ejercite la acción de reclamación de cantidad junto con la de desahucio). Pero en este caso, conforme exige el art. 438.3.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sí que es preceptivo con carácter previo a la demanda haber requerido para el pago de lo adeudado al fiador en cuestión de forma fehaciente.

En cuanto a los requisitos y forma de la demanda, destacamos los tres aspectos diferenciadores de este tipo de demandas:

  • En la misma es obligatorio reflejar si el demandado tiene opción o no de enervar la acción, así como los motivos de la existencia o no de dicha posibilidad.
  • El propietario demandante puede expresar en la misma su voluntad de condonar al arrendatario toda la deuda si abandona el local o vivienda en el plazo de 15 días desde el requerimiento judicial.
  • Asimismo, en el caso de ejercicio conjunto de la acción de reclamación de cantidad, recomendamos solicitar en la demanda que se condene a la parte demandada a pagar, además de las rentas y demás cantidades vencidas antes de la iniciación del procedimiento, todas aquellas que se devenguen durante la tramitación del mismo hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca dada en arrendamiento.

Por último, es necesario recordar que para incoar este tipo de procedimientos es preceptivo el abono de la correspondiente Tasa Judicial.

3. Desarrollo del procedimiento: requerimiento y posibilidades del inquilino demandado.

Como ya anunciamos en la introducción a este artículo, el procedimiento de Desahucio por Falta de Pago se iniciará, al igual que en los Juicios Monitorios, mediante un requerimiento judicial al deudor, si bien en este caso el plazo concedido será de Diez Días hábiles (y no de veinte como en el Monitorio), plazo que se le confiere al arrendatario para que, dentro del mismo, realice alguna de las siguientes actuaciones:

  1. Desaloje el inmueble.
  2. Simultánea o alternativamente, pague al arrendador la totalidad de lo que debe (incluyendo las nuevas cantidades devengadas, si así se hubiera solicitado expresamente en la demanda, requerimiento extensible al fiador), indicando en este caso si pretende o no la enervación de la acción, la cual no cabrá cuando ya se hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior o, como ya se indica en el punto anterior, cuando se hubiese requerido al arrendatario fehacientemente treinta días naturales antes de la interposición de la demanda.
  3. Formule Oposición a la demanda, la cual debe ser sucinta. Eso sí, aunque la ley procesal no especifique que motivo o motivos se pueden esgrimir, será necesario al menos que la oposición exprese las razones que la fundamentan, siendo las más habituales el pago de lo adeudado, negativa del arrendador a recibir los pagos (mora accipiendi), compensación, condonación, novación, así como las diversas excepciones procesales. Eso sí, no podemos obviar que se trata de un procedimiento de carácter sumario que además no produce efectos de cosa juzgada, por lo que no cabrán otros motivos de oposición distintos o que no guarden relación con los aquí expuestos, ya que aquéllos se deberán dilucidar en el juicio declarativo correspondiente.

El requerimiento además señalará, por una parte, la fecha en la que tendrá lugar el posible juicio, que sólo se celebrará en el caso de oposición del arrendatario a la acción ejercitada o de oposición del arrendador a la enervación pretendida por el propio deudor; y, por otro lado, señalará la fecha para el desalojo del inmueble en el supuesto de que el arrendatario requerido no realizase ninguna de estas actuaciones antes expuestas. En la práctica habitual, algunos Juzgados, para mayor agilidad procesal (algo más que loable) incluso señalan dos fechas de lanzamiento: la preceptiva para el caso de incomparecencia del demandado y otra posterior para el supuesto en que finalmente se llegase a celebrar la Vista.

Indicar para concluir este punto que el demandado tendrá, paralelamente a este plazo principal, un término de tres días para solicitar Justicia Gratuita, así como otro simultáneo de cinco días para aceptar el compromiso de condonación expresado, en su caso, por el arrendador, debiendo abandonar en este caso el inmueble en el plazo de quince días desde la fecha del propio requerimiento.

4. Fin del Procedimiento: Ejecución, Apelación y Costas.

El procedimiento de desahucio por falta de pago podrá finalizar de dos maneras: Decreto del Secretario Judicial o Sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia, sentencia que, reiteramos, no producirá efectos de cosa juzgada.

Así, el procedimiento concluirá mediante Decreto cuando el arrendatario no hiciese ninguna actuación en el plazo concedido, y una vez se notifique el mismo, el arrendador deberá solicitar que se lleve a cabo el lanzamiento para que el desalojo tenga lugar en la fecha señalada por el propio Juzgado (se trata de un simple escrito formulando la solicitud que no reviste complejidad jurídica alguna, aunque algunos letrados prefieren darle forma de demanda de ejecución). También se dictará el Decreto poniendo fin al procedimiento en el supuesto de que el arrendatario proceda únicamente al desalojo voluntario del inmueble, sirviendo esta resolución como título ejecutivo para instar el proceso de ejecución correspondiente para el cobro de las rentas y demás cantidades adeudadas (claro está, si se ejercitó conjuntamente con el desahucio la acción de reclamación de cantidad y las mismas no fueron objeto de condonación).

Por su parte, el procedimiento finalizará mediante Sentencia siempre que se haya celebrado Vista. En el supuesto de ser condenatoria, se procederá al lanzamiento en la fecha marcada en la misma (o en la fecha que, en su caso, el Juzgado ya hubiera señalado previamente en el requerimiento), no siendo necesaria la previa solicitud siempre que en la demanda se hubiera ya interesado mediante Otrosí (algo más que recomendable). Y, obviamente, también será título ejecutivo suficiente para iniciar la correspondiente vía de apremio para el cobro de rentas y demás cantidades debidas.

Esta Sentencia podrá ser objeto de Recurso de Apelación, si bien en los supuestos de que sea condenatoria, el arrendatario que desee recurrir deberá acreditar por escrito, en el momento de interponer el recurso, que ha satisfecho todas las rentas y demás cantidades vencidas (además de abonar la elevada, o más bien exagerada, tasa judicial, pero eso es otra historia).

Por último, es importante reseñar que, tras la última reforma, independientemente de la forma y la resolución que pongan fin al procedimiento, y siempre y claro está no se trate de una Sentencia absolutoria, en todos los supuestos de conclusión del proceso aquí relatados, así como en el supuesto de que se admita y quepa la enervación de la acción, se le impondrán siempre y en todo caso al arrendatario las costas causadas.

5. Conclusión

Este artículo ha intentando reflejar de un modo esquemático y muy sintetizado todas las generalidades de esta clase de procedimientos, si bien la casuística diaria hace que se den gran variedad de supuestos que dan lugar por su parte a distintas soluciones. Pero lo que se pretendía era mostrar a los propietarios e inquilinos una perspectiva global de a qué tienen que atenerse y más o menos cuáles serían los plazos que hay que manejar para los supuestos de impago y su solución judicial, pudiendo desprenderse de este artículo que, en cierta medida, este nuevo procedimiento, si bien aún padece de ciertas lagunas que pueden ser paliadas con la práctica judicial diaria, debe contribuir, junto con las reformas legales sustantivas llevadas a cabo en este sentido, a agilizar el movimiento del mercado de alquiler, al contribuir sobre todo a que los propietarios privados den un destino rápido y rentable a sus inmuebles vacíos con mayor tranquilidad, pues se reduce el riesgo de que sean ocupados por inquilinos morosos o de que, al menos, esta ocupación dure el menor tiempo posible.

Fernando Camba - Balms Abogados Galicia

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