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¿Qué implica el nuevo Proyecto de Ley de la vivienda?

En el nuevo proyecto de Ley se plantean varias medidas que han suscitado más de una polémica. Vamos a exponer y hablar brevemente de alguna de ellas.

Dionisio Peláez de Sarriera

Date 08/06/2021

Nos encontramos inmersos en unos tiempos de constante cambio, y estos no siempre tienen por qué suponer una evolución. Aunque probablemente en este momento lo sabio sea aplicar la tan celebre máxima de Giussepe Tomasi de Lampedusa “... si queremos que todo siga como está, es necesario que todo cambie”. 

En el nuevo proyecto de Ley se plantean varias medidas que han suscitado más de una polémica.  Vamos a exponer y hablar brevemente de alguna de ellas. 

Dos serian los temas más controvertidos de esta norma que se quiere poner en practica. Por un lado, el control de los precios de los alquileres y por otro el control o “movilidad”, de la vivienda vacía. 

Sobre el primero de los puntos, nos hacemos dos preguntas. La primera, ¿cómo puede afectar la aplicación del mismo a la economía global de nuestro país?, y ¿cómo la entienden los inversores? Y, en segundo lugar, si ¿es esta medida verdaderamente necesaria para resolver un problema que viene de antiguo.

No descubrimos nada nuevo si decimos que el mercado es miedoso y puede reaccionar frente a este tipo de control en sentido inverso al pretendido, y así algunos propietarios están dispuestos a retirar del alquiler sus inmuebles.  E incluso, llegar al punto de vender su vivienda si se ven obligados por ley a fijar unos precios de alquiler máximos. Y en consecuencia si se reduce la oferta, al final, los precios subirán.   Además, una de las propuestas de parte de uno de los socios del gobierno es la de obligar a los grandes propietarios (parece que se califica como tal a aquéllos que tengan más de 10 viviendas, pues también hubo discrepancias en el seno del gobierno sobre su definición), a dedicar el 30% de su cartera al llamado alquiler social, y penalizarlos con importantes multas si no cumplen con dicha medida.  Todo lo cual no hace sino provocar un incremento de sensación de inseguridad jurídica en el sector. Inseguridad que siempre es enemiga de cualquier inversor, quienes son siempre muy necesarios para la buena marcha económica de un País. 

Una consecuencia que se deriva de la anterior medida, no es otra sino la de establecer la prohibición permanente de desahucios hasta nueva orden, para familias vulnerables y sin solución habitacional.  Lo cual puede dar pie a situaciones preocupantes como ya hemos visto en más de una ocasión.  

Tenemos un gobierno bicéfalo en el que el a la más “moderada” sí entiende, que desde el sector público debe haber un entendimiento con el sector privado promoviendo incluso estímulos fiscales, y otra que solo habla de penalizaciones. Con lo cual se llega a la paradoja que, desde la máxima institución del país se está cercenando el derecho a la propiedad privada y justificando (cuando no alentando) la okupación.  

Todo lo contrario ocurre en países vecinos, como por ejemplo en Francia, donde se ha puesto en marcha un procedimiento de urgencia para acelerar el desalojo de okupas, pudiendo solicitarlo, por supuesto los propietarios, los inquilinos si los hubiere, pero también cualquier persona que actúe por cuenta de estos. Procedimiento que incluso se aplica a viviendas de segunda residencia que estuviesen desocupadas en el momento de ser okupadas. Lo cual constituye una verdadera protección para los propietarios.  Y sólo se podrá rechazar el desahucio por "un motivo imperioso de interés general" o cuando no se dan las condiciones del procedimiento de evacuación forzada. Una vez notificada la decisión del prefecto, el desalojo tendrá que hacerse 24 horas después de que se haya comunicado a los okupas.    

Este empeño en ponérselo difícil a los inversores llega en un momento en el que su presencia es tremendamente necesaria para el sector inmobiliario, ya que se estima que serán necesarios en los próximos años, hasta 1,8 millones de pisos en régimen de alquiler para satisfacer la demanda. 

Es de resaltar que aproximadamente un 4% del parque de vivienda de España está en manos de propietarios institucionales. El resto, en manos de propietarios particulares, de los cuales, una gran mayoría dependen de las rentas que pueden llegarles de una, dos o tres viviendas, para su subsistencia diaria.  

Por tanto, una de las primeras conclusiones a las que podemos llegar, es que se está tratando de solucionar un problema que es público con soluciones que vengan desde el sector privado.   Cuando quizá una medida (y no por ello la única) importante para acelerar la solución pase por que desde los Ayuntamientos se ponga más suelo público en el mercado, para promover la construcción de vivienda social.  Y que desde la administración se faciliten los trámites y se acorten los plazos para la obtención de licencias, aprobación de Planes Generales, PAUS y otros.  Es cierto que a fecha de hoy existe un auge del mercado del alquiler y también que en España hay un déficit de dos millones de viviendas para el arrendamiento. Estamos evolucionando de un parque de viviendas en alquiler de poco más del 20%, frente, por ejemplo, a un 48,3% de Alemania, el 36,6% en el Reino Unido o el 33,6% de Francia. Y de todos es sabido que uno de los aspectos del alquiler es una mayor libertad para la movilidad, lo cual es un factor muy valorado en la época que estamos viviendo. 

En este mismo proyecto de Ley, una parte del Gobierno está por la labor de incluir unos incentivos fiscales provenientes tanto de fondos europeos como de ayudas directas, en su declaración de la renta a todas aquellas familias que realicen la renovación, bien sea total o parcial, de su vivienda.  El objetivo último es estimular el alquiler de la vivienda habitual a precios asequibles. Y además movilizar y poner en el mercado la vivienda vacía. 

Algunos de estos incentivos fiscales que se plantean para impulsar la economía: fomentar el alquiler social y movilizar la vivienda vacía, conllevan descuentos desde el 50% hasta un 90% de exención máxima.   Si además rebajo el precio del alquiler a mi antiguo inquilino o, a uno nuevo, la bonificación llega hasta el 90%.  

Los anteriores serían los extremos de la horquilla.  Entre medias hay otras bonificaciones, como en el caso del 50% de base al que se le suma un 20% de bonificación más, si la alquilo a jóvenes de 18 a 35 años. Y otros 10-20% (todavía por definir) si alquilo a inquilinos con bajos ingresos.   Si además la casa se ha rehabilitado en los últimos 3 años, se le suma otro 10% de bonificación.

Estas ayudas directas de aplicación en el IRPF, solo son factibles en aquellos alquileres que no sobrepasen los 2.000 euros al mes.  Por tanto, el objetivo evidente de todas estas medidas no es otro más que incentivar la rebaja del precio del alquiler y la rehabilitación de viviendas. 

Pero por otro lado también está encima de la mesa la subida de hasta un 50% del IBI.  Subida cuya aplicación sería potestativa de los Ayuntamientos.  Esta medida no es nueva, ya que se recoge desde 2004 en la Ley Reguladora de Haciendas Locales.  Medida que nunca se ha llegado a desarrollar por que nunca se ha podido concretar objetivamente cuál es el concepto de vivienda vacía. Ahora sí están seguros de poder concretarlo a través de una norma estatal.   Además, habría que sumarle la pretensión del socio del gobierno de imponer un nuevo tributo estatal con tramo autonómico a la vivienda vacía.

La intención del Gobierno pasa por presentar el anteproyecto de Ley de Vivienda al Consejo de Ministros para su aprobación en el segundo trimestre de este año, según se recoge en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia enviado a Bruselas recientemente.  Esperaremos a ver cómo se desarrolla este segundo trimestre que acabamos de empezar.

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