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RÉGIMEN DE APLICACIÓN DEL TIPO REDUCIDO DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

Cualquiera que haya adquirido una vivienda usada de un particular, ha podido comprobar que el vendedor no ha repercutido IVA en la transmisión porque la operación no está sujeta a este impuesto al no cumplirse el requisito de que el transmitente sea empresario o profesional como se exige en la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre. Esta transacción estará entonces sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siendo entonces el adquirente o comprador ( ya sea persona física o jurídica ) el sujeto pasivo de este impuesto, es decir, será éste quien deba ingresar en la Administración Autonómica correspondiente el importe del impuesto( las Comunidades Autónomas tienen cedido la gestión de este tributo ).

Comunication Bureau

Fecha 27/03/2015

Si nos centramos en Andalucía y en concreto en lo que se recoge en el art. 25 Decreto Legislativo 1/2009 de 1 de septiembre, se podrá aplicar un tipo reducido del 2% para las adquisiciones de viviendas por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, y siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1.- Que el adquirente incorpore la vivienda a su activo circulante

2.- Que la vivienda adquirida sea objeto de transmisión dentro de los cinco años siguientes a su adquisición con entrega de la posesión siempre que la transmisión vuelva a quedar sujeta a ITP-AJD.

El cumplimiento de estos requisitos que se exigen debe acreditarse para poder aplicarse el tipo reducido del 2%( deberá quedar reflejado en escritura pública)

Por lo tanto, es muy importante que la sociedad esté dada de alta en el I.A.E. con la actividad inmobiliaria de compra y venta de propiedades, que se adapte la contabilidad de la sociedad al Plan de Contabilidad del Sector Inmobiliario (por tanto el inmueble adquirido formará parte, en el Balance de la Sociedad, del activo corriente en la partida “ Existencias”) y que la vivienda adquirida se transmita, y se acredite la entrega de la posesión siempre que esta operación esté sujeta a ITP-AJD.

Como elementos probatorios de la actividad de la sociedad junto con el alta en el IAE y la adaptación contable se debería proceder como sigue:

  • Una vez se adquiera la vivienda bajo este supuesto, se deberá poner en el mercado obteniendo de las distintas agencias inmobiliarias prueba escrita de ello
  • Todas las ofertas de compra que se reciban se deben hacer por escrito, manteniéndolas en los archivos de la compañía.

Como recomendación añadida, no deberá alquilarse la propiedad durante el tiempo que se mantenga a la venta ya que esta operación puede desvirtuar el concepto de circulante de la propiedad ( existencia) para poder considerarlo como un inmovilizado .

En el caso de que no se cumplan alguno de los requisitos arriba mencionados, las consecuencias tributarias serían las siguientes:

  • Se debe pagar el 8% que se ha dejado de pagar en la adquisición al acogerse al 2% y no al 10%.
  • Se debe pagar un interés por el importe que dejó de ingresarse en el momento de la adquisición.
  • Se aplicará una sanción

Rafael Guerrero - FERS S.L.

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